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Risque : même l'immobilier n’est pas à l’abri d’une bulle…

L’immobilier, une valeur rassurante et rémunératrice ? Pas si sûr. Des périodes de surchauffe peuvent avoir lieu et dégénérer en crises. La Belgique n'est pas à l'abri...


Après la crise des subprimes aux Etats-Unis de 2008, les banques centrales se sont lancées dans des politiques très accommodantes pour relancer les économies.

Un exemple ? En Europe, en mars 2016, la Banque centrale (BCE) a fixé le loyer de l'argent à zéro. Histoire d’inciter les ménages et les entreprises à emprunter à bon compte, à dépenser et donc à (re)faire tourner la machine économique. En outre, elle a racheté des obligations en masse (pour 2 600 milliards d’euros !) aux banques et sur les marchés entre 2015 et 2018. But : donner de la liquidité aux banques pour les pousser à accorder des prêts et aider les États très endettés à se financer à bon compte. Cet afflux de liquidités a impacté le prix de certains actifs.

Ainsi, les obligations ont vu leur valeur grimper et, inversement, leur rendement chuter (jusqu'à des valeurs négatives pour certaines obligations d’Etats). Les actions ont également connu une envolée entre 2012 et 2018 à l’échelle mondiale. La valeur des entreprises cotées ne paraît cependant pas surfaite aujourd'hui par rapport à leurs profits (le ratio cours/bénéfice), ni par rapport à leurs fonds propres (le ratio cours/valeur comptable). Ces deux ratios fluctuent en effet autour de leurs moyennes à long terme. Enfin, du côté de l'immobilier, des craintes sont apparues également.

Un marché résidentiel un peu surévalué

Dans plusieurs pays, les ménages et les investisseurs ont multiplié les achats immobiliers. Beaucoup ont profité des taux bas pour contracter des crédits et investir dans l'immobilier locatif et résidentiel. Cela a fait grimper les prix, comme en Allemagne. Or, quand elle éclate, une bulle immobilière est plus dévastatrice pour les économies qu'une bulle actions. En faisant chuter d'un coup la valeur des biens, elle place les emprunteurs dans une situation inextricable et écorne le patrimoine des propriétaires libres de tout crédit. C'est ce qui s'est passé dans plusieurs pays lors de la crise de 2008. Selon les statistiques de l'OCDE , les prix immobiliers de 2007 à 2012 se sont effondrés de 17% aux Etats-Unis, de 23% en Grèce, de 29% en Espagne et de 53% en Irlande.

En Belgique, des inquiétudes reviennent régulièrement sur ce sujet. La Banque nationale considère ainsi que, chez nous, le marché résidentiel est surévalué de quelque 7% et que les banques accordent trop facilement des crédits hypothécaires. Une mesure a été prise à la mi-2018 pour les freiner. D'autres pourraient suivre. Conclusion : les épargnants ont tort de penser qu’ils ne courent aucun risque en investissant dans l’immobilier. La bourse n’est pas le seul placement où le risque zéro n’existe pas !


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