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Immobilier, un bon achat fait-il un bon investissement ?

Le Belge a une brique dans le ventre. Investir dans l’immobilier est inscrit dans ses gènes. Mais est-ce aussi rentable qu’il le pense ?


71 % des Belges sont propriétaires de leur logement*, une tendance qui ne faiblit pas. Pour preuve, les Millennials (nés entre 1980 et 1999) achètent leur premier logement à 27 ans, selon une enquête d’Immoweb**, soit deux ans plus tôt que la génération des baby-boomers. Et le Belge, dès qu’il le peut, n’hésite pas à investir dans un 2e voire un 3e bien. Mais l’amour de l’immobilier ne rend-il pas aveugle ?

Un investissement qui coûte et pas seulement à l’achat

Aveugle ? Aveugle à la dépréciation année après année d’un bien de rapport. Une peinture qui s’écaille, une plomberie qui s’use, une toiture qui s’abîme. Pour maintenir la valeur d’un investissement immobilier, il faut réparer, rénover, moderniser le bâtiment, les équipements, les alentours, les communs. En résumé, dépenser du temps et de l’argent.

Et ce n’est pas tout ! Pour obtenir votre loyer mensuel, il faudra trouver un locataire, en espérant ne pas tomber sur le mauvais numéro et il ne faut pas oublier les impôts et les charges de copropriétés associés à votre ou vos biens.

La fortune des baby-boomers

Votre oncle Luc a réellement fait fortune en investissant dans l’immobilier ? C’est vrai, mais pas seulement. S’il a pu se constituer un patrimoine conséquent, c’est aussi grâce à son effort d’épargne pour financer son apport et le remboursement du crédit. Ensuite, il a bénéficié d’une période exceptionnelle marquée par la chute des taux d’intérêt depuis 1980, qui a fait augmenter les prix de l’immobilier de façon très importante en Belgique sur cette période. Le lien entre taux et prix de l’immobilier n’est aujourd’hui plus à faire, mais les taux auront du mal à descendre plus bas qu’aujourd’hui !

Depuis le début du 20e siècle, la hausse réelle des prix de l’immobilier en Belgique est de 1 % par an***. Ce qui ne compense souvent même pas les dépenses pour le maintien à niveau du bien. Sans parler du fait que l’immobilier, contrairement à ce que l’on pense, n’est pas à l’abri d’une bulle !

Comparons

Nous avons comparé les rendements moyens espérés**** d’un investissement dans l’immobilier et d’un investissement en bourses mondiales. Depuis plus de 30 ans, les actions mondiales affichent un rendement annuel moyen de 7,7%*****, sans frais d’entretien, ni problème de locataire. En investissant dans l’immobilier, atteindre un rendement locatif net de 3% relève de la gageure******.

* https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_statistics/fr#Modalit.C3.A9s_de_jouissance_du_logement
** https://www.lecho.be/monargent/immobilier/les-millenials-deviennent-proprietaires-a-27-ans/10062052.html
*** Source: Crédit Suisse Global Investment returns yearbook 2018 – Elroy Dimson, Paul Marsh and Mike Staunton, London Business School
**** Sans garantie de résultat, de performance
***** MSCI ACWI en USD, données au 31 mai 2019’
****** Les performances passées ne constituent pas une garantie des performances futures.

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